OD 300 DO 700 EVRA-PITATE SE KAKO STANODAVCI ODREĐUJU VISINU KIRIJE

Od 300 do 700 evra – pitate li se kako
stanodavci određuju visinu kirije?

Cene kirija u Srbiji poslednjih godina postale su jedna od najčešćih tema razgovora,
ne samo među studentima i mladim parovima, već i među porodicama koje traže
stabilan dom u Beogradu, Novom Sadu ili Nišu. Od 300 do 700 evra – to su realne
cifre s kojima se danas suočavaju zakupci, dok se mnogi pitaju šta zapravo stoji iza
odluke stanodavca da za isti broj kvadrata traži potpuno različite iznose.
Iako na prvi pogled deluje da je sve pitanje lokacije, iza svake cene krije se složen
sklop faktora: od ulaganja u opremu i renoviranje, preko stanja na tržištu i tipa
zgrade, pa sve do psihologije stanodavaca. Ponekad i naizgled beznačajni detalji
mogu učiniti razliku od nekoliko stotina evra u mesečnoj kiriji. Upravo zato, vredi
dublje analizirati kako se formira cena koju na kraju plaća zakupac.
Detalji koji menjaju vrednost na prvi pogled
Mnogi će reći da se stan izdaje zbog lokacije, ali praksa pokazuje da su detalji ti koji
određuju konačni utisak i vrednost. Kada zakupac uđe u stan i vidi moderno kupatilo,
jasno je da vlasnik ulaže u prostor. Primera radi, konzonlne wc šolje postale su
standard u savremenim kupatilima i ostavljaju dobar vizuelni utisak.
S druge strane, ovakvi detalji nisu samo pitanje estetike – oni direktno utiču na
dugoročnu vrednost. Za stanodavca, kada su u pitanju investicije nekretnine spadaju
u one koje se vremenom isplaćuju kroz veću kiriju. Nije isto ponuditi stan sa starim,
dotrajalim elementima i onaj koji je renoviran pažljivo od poda do plafona.
Upravo ta pažnja prema prostoru omogućava da se traži viša cena i da se privuku
zakupci spremni da plate više za komfor i kvalitet.
Treba naglasiti da ovakve intervencije nisu samo za one s dubokim džepom.
Stanodavci koji postepeno ulažu u renoviranje stvaraju prostor koji se lakše izdaje, a
zakupci dobijaju osećaj da žive u stanu u kojem je sve promišljeno. Prvi utisak često

određuje spremnost da se plati cena, a on zavisi upravo od tih detalja koji nisu uvek
očigledni, ali ostavljaju jak efekat.
Lokacija je prednost koja diktira brojke
Ipak, ne može se zaobići činjenica da je lokacija i dalje glavni faktor. Beograd na vodi,
centar Novog Sada ili blizina univerziteta u Nišu – sve to utiče na odluku koliko će
neko platiti za stan. Kvadrat u centralnim delovima Beograda već godinama prelazi
3.000 evra, što se direktno reflektuje i na cenu kirija.
Zašto je lokacija toliko presudna? Zato što određuje svakodnevni ritam života
zakupca. Blizina prevoza, radnog mesta, škola i kulturnih sadržaja čini da ljudi budu
spremni da izdvoje više, čak i ako sam stan nije savršeno opremljen. Praktičnost
svakodnevnice vrednuje se više od luksuza, pa se i stanovi u starijim zgradama u
centru izdaju skuplje nego novi na periferiji.
Stanodavci ovo dobro znaju i često kombinuju lokaciju sa minimalnim ulaganjima u
enterijer kako bi opravdali cenu. U tom smislu, zakupac plaća ne samo zidove i
nameštaj, već i privilegiju da mu sve bude „na dohvat ruke“. Zato se isti tip stana
može izdavati za 300 evra u prigradskom naselju, a za duplo više u samom srcu
grada.

Tržište kao nevidljivi regulator
Jedan od razloga zbog kojih kirije deluju nepredvidivo jeste sama dinamika tržišta.
Kada je potražnja visoka, stanodavci podižu cene. Kada se pojavi veća ponuda,
dolazi do blage stabilizacije. U 2022. i 2023. godini, veliki broj stranaca i digitalnih
nomada dodatno je podigao potražnju u Beogradu i Novom Sadu, što je značilo i
rekordne kirije koje su se zadržale i u 2025. godini.
U ekonomiji postoji jednostavno pravilo: gde je potražnja veća od ponude, cene
rastu. To se jasno vidi i na tržištu nekretnina u Srbiji. Mnogi studenti i mlade porodice
našli su se u situaciji da se nadmeću za stanove, dok su stanodavci koristili priliku da
postave iznose koji pre samo nekoliko godina nisu bili realni.

Ponuda i potražnja neprekidno igraju igru, a zakupci su često u nepovoljnijem
položaju jer su prinuđeni da reaguju brzo.
Sa druge strane, stanodavci koji žele stabilne zakupce često svesno spuštaju cenu,
jer znaju da im sigurnost i redovnost plaćanja znače više od trenutnog profita. To
pokazuje da tržište nije uvek neumoljivo – iza svake cene stoji i ljudski faktor,
spremnost da se napravi kompromis i da se gradi odnos poverenja.
Psihologija stanodavaca i očekivanja zakupaca
Nije sve u ekonomiji i kvadratima. Psihologija igra veliku ulogu u određivanju cene.
Neki stanodavci postavljaju višu cenu jer veruju da će na taj način stvoriti utisak
vrednosti. Drugi se odlučuju za nižu kako bi privukli što više potencijalnih zakupaca i
brzo zaključili ugovor.
Sa strane zakupaca, očekivanja su često kontradiktorna. Žele moderan stan, dobro
opremljen i na atraktivnoj lokaciji, ali po ceni koja ne probija budžet. Kada takav stan
naiđe, konkurencija je velika i stanodavci mogu da biraju kome će izdati. Psihološka
ravnoteža između onoga što se nudi i onoga što se traži ključna je za konačnu
cenu.
Pritom, lična iskustva i priče iz komšiluka često oblikuju odluke. Ako u zgradi svi izdaju
stanove za 500 evra, malo je verovatno da će stanodavac tražiti 300, čak i ako bi to
možda ubrzalo pronalaženje zakupca. Ljudi žele da njihova nekretnina bude
vrednovana u skladu sa okruženjem, pa i to utiče na kreiranje kirije.
Kada sledeći put čujete da je stan u Beogradu ili Novom Sadu izdat za 300 ili 700
evra, imajte na umu da iza tog broja stoji mnogo više od lokacije i veličine.
Na kraju, tržište kirija je dinamično i nepredvidivo, ali jedno ostaje sigurno: stanovi
nisu samo kvadrati i zidovi, već prostor u kojem se ogleda odnos između onoga ko
daje i onoga ko koristi. A taj odnos se najbolje gradi kada obe strane razumeju šta
zapravo stoji iza cifre u mesečnom ugovoru.

Foto:https://www.pexels.com/photo/hand-of-a-woman-holding-key-8036579/